СУ-155 не раслатилось со старыми кредиторами и не нашло новых
То, что группа СУ-155 предупредила инвесторов о возможном дефолте по облигациям, свидетельствует о том, что кризис добрался и до строительной отрасли. Впрочем, только ли санкции и тяжелая экономическая ситуация в стране повлияли на то, что компания Михаила Балакина отказалась выкупать облигации на 2,3 млрд руб? Пока что оправдания представителей группы более похожи на поиски виновных, хотя о проблемах в СУ-155 не раз говорилось и ранее. Нынешний дефолт — второй по величине случай со времен кризисного 2009 года, когда авиакомпания «ЮТэйр» не смогла выплатить 4,1 млрд руб. по шести выпускам облигаций.
Плата за необоснованный риск
Как сообщает РБК, группа компаний СУ-155 не станет выкупать по оферте облигации 05, 06 и 07 серий. По оценке компании, «большая часть уведомлений поступила от обладателей облигаций, получивших их с большим дисконтом». Так получилось из-за необоснованно рискованных операций финансовых партнеров ГК «СУ-155» с облигациями дочерней компании и неисполнения ими обязательств по сделкам РЕПО, объясняет компания. СУ-155 готовит иск в суд с целью защиты своих интересов по этим сделкам.
Кроме плохих партнеров СУ-155 ссылается на кризис: «Текущая неблагоприятная экономическая конъюнктура (девальвация российского рубля, резкий рост ставок, резкое снижение спроса на жилье, приостановка расчетов с рядом бюджетополучателей, наложенные на ряд российских лиц и институтов санкции) спровоцировали форс-мажорную ситуацию для ГК «СУ-155».
СУ-155 изучает возможность реструктуризации облигаций и в ближайшее время выйдет с предложением инвесторам, заключает компания. Никаких подробностей (что за рискованные операции, кто держатели облигаций и т.п.) пресс-служба компании не добавила. Похоже, первоначальные держатели облигаций заложили их по сделкам РЕПО, но не смогли выкупить, а нынешние держатели поспешили воспользоваться офертой, чего не ожидали в компании, предполагает старший портфельный управляющий GHP Group Федор Бизиков. Облигации 05, 06 и 07 серий (по 1 млрд руб. каждая) были выпущены 26 февраля 2013 года. На сайте CBonds есть информация, что одним из первоначальных держателей был СБ Банк (в феврале у него отозвана лицензия). Получить комментарий у представителей банка не удалось. «В том, что держатели облигаций решили предъявить эмитенту к выкупу почти весь выпуск, нет ничего удивительного, – рассуждает Бизиков. – Общие экономические условия усложнились, условия рефинансирования изменились, и банкам нужны деньги, а перспективы строительной отрасли сегодня достаточно не радужны». Организатором выпусков была компания «Урса Капитал». Ее президент Хачатур Мурадов в свою очередь говорит, что, по его данным, СБ Банка не было среди тех, кто предложил облигации к выкупу. «О финансовом состоянии СУ-155 можно судить по сайту арбитражного суда, – посоветовал Мурадов. – Со своей стороны могу сказать, что в среду мы будем встречаться с представителями СУ-155, для того чтобы обсудить возможные варианты реструктуризации облигационного займа». Кроме того, по его мнению, действия «Урса капитала» не могли привести к дефолту компании. По словам Мурадова, 18 и 20 февраля инвесткомпания действительно не исполнила обязательства по сделкам репо на 467,5 млн руб., но с тех пор отношения с одним из контрагентов урегулированы и «Урса капитал» получил бумаги обратно; сделку еще на 250 млн руб. планируется закрыть в ближайшее время.
Судя по базе Арбитражного суда Москвы, дела у СУ-155 идут в последнее время не очень. Только за последние 6 месяцев к компании было подано более 40 исков в общей сложности на 795 млн руб. С апреля по конец декабря прошлого года долг СУ-155 вырос с 19 млрд руб. (эту цифру Балакин называл в интервью «Коммерсанту») до примерно 25 млрд руб. (эту цифру во вторник объявила компания). Выручка группы в 2014 году превысила 106 млрд руб.
Долгопрудный миллиард
У СУ-155 затяжной спор с властями Московской области, на которую приходится около 70% девелоперского портфеля застройщика. По данным Главгосстройнадзора, сейчас в Московской области в стадии реализации у СУ-155 находится 51 многоквартирный дом общей площадью 883,8 тыс. кв. м (для сравнения: в 2013 году компания построила 1,65 млн кв. м). В ноябре 2014 года подмосковные власти объявили о претензиях к СУ-155 более чем на 1 млрд руб. (долг за аренду земли в Долгопрудном). По долгам на 753 млн руб. на тот момент уже было принято судебное решение о взыскании. Правда, владелец компании Михаил Балакин говорил тогда, что часть обязательств по выплате долга должны взять на себя ГК «ПИК» и МУП УКС «Долгопрудный» – компании-соинвесторы проекта в Долгопрудном. Сами компании опровергали это.
Областные власти предъявляли претензии к схемам, по которым СУ-155 строит и продает жилье. По словам заместителя председателя правительства Московской области Германа Елянюшкина, из 60 объектов, которые компания сегодня строит в Подмосковье, 14 возводятся без разрешения на строительство. «Только 20% своего жилья СУ-155 продает по договорам долевого участия, остальное – с использованием жилищно-строительных кооперативов, что не запрещено законом, но не позволяет властям контролировать цели, на которые застройщик направляет собранные средства», – говорил Елянюшкин.?
В начале февраля Подмосковье предъявило новую претензию: СУ-155 замедлила темпы строительства. В начале февраля Главгосстройнадзор со ссылкой на Елянюшкина распространил информацию о том, что СУ-155 не выполнила задачу, поставленную губернатором. «Более того, в январе компания снизила темпы строительных работ на всех своих объектах, а с некоторых рабочие просто были сняты», – приводились в сообщении слова Елянюшкина.
В феврале 2015 года компания перечислила только 30 млн руб. в счет погашения долга по арендной плате в Долгопрудном, больше никаких средств ни для погашения штрафов, ни для уплаты долга по аренде не поступало, сообщил РБК представитель Елянюшкина. «Также к нам поступают массовые обращения граждан о многолетних просрочках в исполнении договоров. Практически не проходит и недели без пикетов граждан, которые, по сути, дольщиками не являются», – добавил он.
Что теперь?
На рынке девелопмента кризис только начинает проявляться.
В виде реструктуризации долгов: в конце января подконтрольной израильскому предпринимателю Льву Леваеву AFI Development удалось договориться с ВТБ о пролонгации кредита. Из $205 млн, которые должна была выплатить компания, она вернет в ближайшее время только $10 млн, а срок погашения всего кредита будет перенесен на 26 января 2018 года.
В виде переоценки портфелей, которая приводит к бумажным убыткам. Та же AFI Development сообщила в феврале о возможном убытке в $210 млн из?за переоценки портфеля. В пятницу Mirland Development объявила, что по итогам четвертого квартала 2014 года Cushman & Wakefield оценила стоимость ее портфеля в $590 млн против прежнего $1 млрд.
Но проблемы СУ-155 нельзя связать только с трудностями на рынке, считает генеральный директор NDV Group Александр Хрусталев: «Компании нужно жить по средствам». «Удивляет не то, что держатели облигаций предъявили к выкупу большую их часть, а то, что на фоне всплеска спроса в конце прошлого года СУ-155 не накопила на счетах достаточно средств, чтобы расплатиться с ними», – рассуждает старший аналитик Sberbank CIB Юлия Гордеева.
****
Балакиным заинтересовался «Росбанк»
Группа СУ-155 Михаила Балакина, едва разрешив разногласия с подмосковными властями, начала конфликтовать с новым крупным контрагентом. Росбанк пытается инициировать банкротство застройщика по непогашенному кредиту в $70 млн. Эта одна из самых крупных претензий за всю историю многочисленных дел о банкротстве группы. В ходе спора с кредитором СУ-155 может лишиться 183 га в Домодедово. В базе арбитражного суда Москвы на прошлой неделе зарегистрировано заявление Росбанка, требующего признать банкротом СУ-155. Представитель Росбанка подтвердил эту информацию, указав, что причиной подачи заявления послужил накопившейся долг компании — более $70 млн (около 4,4 млрд руб.). Вчера пресс-служба СУ-155 не смогла предоставить оперативный комментарий. Основной владелец созданной в 1993 году группы СУ-155 — Михаил Балакин: ее оборот в 2013 году составил 114,2 млрд руб. Ежегодно застройщик возводит около 1,5 млн кв. м жилья и коммерческой недвижимости. Как говорится в судебных материалах, в сентябре 2008 года Росбанк выдал СУ-155 кредит на $51 млн. Деньги пошли на общую хозяйственную деятельность компании. Застройщик вносил оплату не в полном объеме, в январе 2014 года договор прекратил действие, а к апрелю у компании появилась задолженность перед банком на сумму $57,54 млн ($51 млн — основной долг, $6,6 млн — непогашенные проценты). Сумма, превышающая $70 млн, рассчитана с учетом начисленных на настоящий момент процентов. В декабре 2014 года Росбанк через суд обратил взыскание на заложенное по этому иску имущество: 183 га в Домодедовском районе, около 3 га в Серпухове, нежилое здание площадью 6,4 тыс. кв. м и 84,5% в ООО «Шатово» (занимается производством стройматериалов). В материалах суда стоимость всех этих активов оценивается в 2,05 млрд руб., что почти в 2,5 раза меньше предъявляемых Росбанком претензий. Но СУ-155 обжаловало это решение.
С сентября 2008 года по текущий момент доллар по отношению к рублю подорожал на 142%, что привело к пропорциональному подорожанию кредита СУ-155. Но это не главная причина проблем с займом, утверждает представитель Росбанка. «Компания перестала выполнять свои обязательства в начале 2014 года, когда серьезных колебаний на валютном рынке еще не было, хотя рост курса в 2014 году фактически удвоил сумму долга (в рублях)»,— заявил он. Единственным ликвидным залогом застройщика в Росбанке называют 183 га в Домодедово. Но в условиях экономического кризиса вероятность реализовать такой участок остается низкой, оговариваются в банке.
По словам адвоката коллегии «Юков и партнеры» Светланы Тарнопольской, процесс банкротства СУ-155 может оказаться чрезвычайно длительным из-за наличия у компании большого числа дольщиков и контрагентов. «Хотя,— добавляет она,— с юридической точки зрения важны просрочки по исполнению обязательств». Каждый год контрагенты СУ-155 пытаются обанкротить застройщика. По данным арбитражного суда, за 2014 году в Москве было зарегистрировано 16 подобных заявлений, в 2015 году — восемь. С начала этого года три иска об обращении взыскания на активы СУ-155 подал банк «Возрождение», которому в ноябре прошлого года удалось получить решение о взыскании с застройщика 354 млн руб. (постановление суда сейчас оспаривается в апелляционной инстанции). Это один из способов заставить контрагентов платить по обязательствам, объясняет госпожа Тарнопольская. «Но крупные компании, как правило, стараются до них не доводить — это большой имиджевый удар»,— рассуждает она. В ноябре прошлого года свои претензии к девелоперу выдвигали и подмосковные власти. Тогда вице-губернатор Московской области Герман Елянюшкин заявлял, что долг компании перед властями около 1 млрд руб. за аренду 82,5 га в Долгопрудном. Но в декабре конфликт фактически был исчерпан.
Источник: «Ъ», 04.03.2015
****
В Новосибирске не нашлось смельчаков дать денег СУ-155
Начало строительства завода ЖБИ (мощностью 200 000 кв. м жилья в год) в Искитимском районе переносится на год, рассказал Илья Михальчук, заместитель гендиректора «СУ-155», гендиректор Восточно-Сибирской строительной компании (ВССК, входит в группу «СУ-155»). По его словам, стоимость завода — 2–3 млрд руб., до 1,5 млрд руб. компания хотела занять у банков, но переговоры не увенчались успехом. «СУ-155» вела переговоры со Сбербанком, Номос-банком (сейчас — ФК «Открытие»), банком «Уралсиб», ВТБ и др., но те отвечают, что «не рассматривают новые проекты в строительной отрасли». «Мы сейчас ограничиваемся финансированием строительства жилых объектов, объектов инфраструктуры (как правило, под контракт с крупной госкомпанией) и в редких случаях — офисов и торговых центров. Такое финансирование предполагает более-менее прогнозируемый денежный поток и, соответственно, прогнозируемый не длинный срок финансирования. Положительные решения в кредитовании строительства принимаются при условии длительных отношений клиента с банком, наличия в залоге недвижимости, высокой доли собственного участия клиента в проекте, сроков кредитования не более трех лет. Сейчас ставки составляют порядка 20% годовых», — передал через пресс-службу заместитель председателя правления банка «Уралсиб» Алексей Гонус. ВТБ и ФК «Открытие» отказались от комментариев. Сбербанк не ответил на запрос. ВССК планировала получить под завод участок в 20 га в конце прошлого лета через конкурс Фонда РЖС, но потом решила, что заранее не стоит: не строить и платить при этом арендную плату нецелесообразно, говорит Михальчук. Компания проектирует завод, но приступит к нему, когда изменится экономическая ситуация и «отношение банков к строительной отрасли», добавил он.
За счет нового завода ВССК хотела снизить затраты в начатых жилищных проектах: себестоимость строительства домов из собственных панелей примерно на 20% ниже.
Источник: «Ведомости», 04.03.2013
