Так или иначе, сделку заключили. У Forbes есть документ, подписанный N. Levinzon, в котором сторона Полонского признает, что на момент сделки Dalfore уже получила от покупателя $5,5 млн. Следующий транш в $20 млн покупатель должен был заплатить в течение 30 рабочих дней, $74,5 млн — в течение 180 рабочих дней.
Дальше на сцене появляется новое загадочное лицо, бизнесмен Дмитрий Гилев, относительно которого стороны расходятся в показаниях. Смирнов говорит, что Полонский лично называл Гилева своим партнером и представителем, и в таком качестве тот участвовал в переговорах. Добровинский — что он привел Гилева как потенциального покупателя «Потока». Полонский утверждает, что никогда никаких документов с Гилевым не подписывал и виделся с ним два раза. По свидетельству бывшего персонального ассистента Полонского Анны Галкиной, которое она дала в процессе рассмотрения иска к Добровинскому, Полонский говорил, что познакомился с Гилевым в апреле 2013 года в Стамбуле, а в мае тот довольно часто прилетал к нему в Израиль и вел себя как новый покупатель «Потока». «Влиятельный банкир», «человек со связями наверху», способный выгнать Троценко из башни «Федерация» — так представляли люди из окружения Полонского Гилева свидетельнице. Галкина пишет, что видела черновик договора купли-продажи «Потока» между Полонским и Гилевым, так что, возможно, основатель Mirax Group планировал продать компанию в третий раз.
Дважды в месяц, пишет Галкина, Гилев переводил Полонскому какие-то средства якобы в счет предоплаты по сделке. Когда в ноябре Полонского снова арестовали в Камбодже, именно Гилев перевел Анне Галкиной $2000, чтобы оплатить услуги местного адвоката. Однако в итоге покупателем стал не Гилев, а Троценко.
Власти Камбоджи обвинили Полонского в том, что он насильно удерживал, а потом сбросил за борт камбоджийских матросов из экипажа своей яхты
Входили ли в периметр сделки «выведенные» активы? В документе от 26 марта, имеющемся в распоряжении Forbes, об этом ничего не сказано. В предварительном соглашении о купле-продаже от 6 марта, где речь идет тоже о $100 млн, есть параграф, в котором говорится, что покупатель должен направить порядка $150 млн на возврат активов, выведенных из корпорации «в связи с мошенническими действиями предыдущего менеджмента».
«Мне ничего не известно об этих договоренностях, но в любом случае возвращать такие активы, как, например, «Гелиймаш», было в принципе невозможно, так как на момент сделки данный проект уже попросту не существовал, — сказано в ответах Михаила Смирнова. — Проекта «Мякинино» не было в периметре компании Neswick на момент нашей сделки, он уже был продан Полонским. Переговоры мы вели с представителем Полонского Дмитрием Гилевым, которого он лично называл свои партнером и представителем. Какие были договоренности между ними, мне предположить сложно. Мы исходили из того, что приобретали такие проекты: башню «Федерация» с долгом Сбербанку на $250 млн, половину Завода им. Казакова (другая половина принадлежала Олегу Дерипаске), половину завода «Фили Кровля» (другую половину мы приобрели за три года до этого за $20 млн)». «Как они могли вести переговоры с Гилевым, если я с ним познакомился в апреле, а сделка датирована мартом?» — возмущается Полонский. (Гилев умер в Израиле, по разным данным, в 2014 или 2016 году.)
Когда Полонский узнал имя реального покупателя, он выпустил гневный пресс-релиз. «В Израиле я официально заявил, что у меня похитили компанию», — рассказывает он. У Полонского были высокопоставленные информаторы. В апреле о том, что истинным покупателем «Потока» был Роман Троценко, Полонскому, как сказано в иске, сообщил Олег Дерипаска. А в августе Полонскому якобы позвонил глава Сбербанка Герман Греф и сказал, что он освобождается от личного поручительства по кредиту Сбербанка на башню «Федерация», потому что Троценко приобрел компанию и принял поручительство на себя.
Завод им. Казакова
«Это был девелоперский ад»
«Размер долга и поручительства был $250 млн, — вспоминает Смирнов. — Мы приняли на себя основной долг ЗАО «Башни Федерация» перед Сбербанком, общество [ЗАО «Миракс Сити», теперь «Башня Федерация»] в тот момент уже было в дефолте: не обслуживался основной долг и не платились проценты банку. Полонский продавал офисы и апартаменты и во второй части башни «Федерация» («Восток»), при этом офисы и апартаменты были частично проданы до уровня 84-го этажа, а сама башня построена только до 72-го этажа. Нужно было возвращать средства Сбербанку и достраивать уже проданную башню. Это был девелоперский ад. Самый сложный антикризисный проект, с которым столкнулась группа АЕОN и я лично. Нужно было успокаивать людей, заплативших большие деньги за апартаменты и офисы в небоскребе, который не был достроен, платить по долгам строителям и рассчитываться со Сбербанком по долгу на четверть миллиарда долларов». По подсчетам Смирнова, корпорации AEON пришлось заплатить еще $22 млн по долгам ЗАО «Башня Федерация» в Альфа-банке, $6 млн — строительной компании Enka и рассчитаться с другими компаниями, всего на это пришлось потратить $73 млн.
В июле 2014 года после серии переговоров Полонский и Троценко подписали новое соглашение об урегулировании. Сторонами выступали Полонский и его компания Dalfore и компания Volarius, полную ответственность за которую уже открыто принял Троценко. Дело в том, что из $100 млн более года спустя после сделки Полонский получил чуть больше $35 млн. «Стороны признают, что покупатель должен Сергею Полонскому и продавцу $64 952 000», — говорится в документе. Полонский и Volarius согласовали новые даты выплат: $14 млн сразу, $2,5 млн 1 августа и т. д. Но уже 15 января 2015 года очередной транш на $5 млн не пришел.
Юристы Полонского сразу же подали заявление в Лондонский международный арбитражный суд (LCIA). Выяснилось, что Volarius счел обязательства Полонского нарушенными. Одним из пунктов соглашения от июля 2014-го была обязанность воздерживаться от обвинений в противозаконных или некорректных действиях друг против друга. 23 января журнал «Компания» выпустил статью «Не тот Роман» о несостоявшейся продаже «Потока» Абрамовичу. Позже ссылки на эту статью появились на страницах пресс-офиса Полонского в русском и англоязычном Facebook и во «ВКонтакте». Представители Volarius сочли эту статью нарушением договоренностей. Полонский в ответ заявил, что ни он, ни его представители интервью корреспонденту «Компании» не давали, а перепечатки на его страницах в соцсетях появились, потому что устройства атаковали хакеры. Суд согласился с ним в том, что статья вышла позже даты очередного транша и обязал Volarius выплатить $5 млн.
Полонский продавал офисы и апартаменты и во второй части башни «Федерация» («Восток»), при этом офисы и апартаменты были частично проданы до уровня 84-го этажа, а сама башня построена только до 72-го этажа
Сторона Троценко и здесь обвиняет Полонского в срыве договоренностей: «Сумма сделки была $100 млн при ряде условий со стороны Полонского, в том числе что он «откручивает обратно» все свои двойные продажи, в частности торговых площадей на минус четвертом и минус третьем этажах площадью около 3500 кв. м. Он утверждал, что эти этажи незаконно удерживает бывший финансовый директор Mirax Group Дмитрий Луценко. Полонскому было заплачено $64 млн денежными средствами, однако он не торопился передавать «потерянные» им помещения и выполнять принятые на себя обязательства. В это же время мы вынуждены были заплатить… по долговым обязательствам «Башни Федерация»… более $73 млн. В итоге мы заплатили также и Луценко. Когда сумма наших издержек превысила оговоренные $100 млн, мы остановили платежи Полонскому и произвели взаимозачет, поскольку мы своими средствами оплатили все невыполненные обязательства Полонского». По словам Смирнова, у структур Троценко скопилось обязательств Dalfore на $150 млн, и конкурсный управляющий Dalfore в Лондонском суде утвердил мировое соглашение и подписал документы, что все взаиморасчеты проведены.
«Троценко, воспользовавшись тем, что при захвате офиса в его распоряжение попали все финансовые документы компании, в том числе и о внутрикорпоративном движении денежных средств на основании договоров займа, искусственно создал встречные исковые требования к компании Dalfore, которая формально была «держателем» моих финансовых претензий к Троценко. Эти действия… способствовали утрате моего юридического контроля над этой компанией», — заявляет Полонский.
Тяжелое наследие
По задумке Полонского и работавших с ним архитекторов, башня «Федерация» должна была состоять из двух небоскребов (более высокий «Восток» и «Запад») и шпиля между ними с двумя скоростными лифтами. Шпиль так и не построили. Общая площадь «Федерации» 423 000 кв. м, рыночная стоимость, по оценке Cushman & Wakefield, около 120 млрд рублей. Часть площадей распродана мелкими офисными блоками и в виде апартаментов. Офисы, апартаменты и торговые площади в башне «Восток» еще можно купить.
Другие активы, которые достались Роману Троценко в результате сделки 2013 года, пока еще в разработке. Долю в проекте на месте Завода им. Казакова он продал второму совладельцу, Олегу Дерипаске, территорию завода «Фили Кровля» AЕОN планирует реализовать сама.
«Кто же там разберет, было это наследие Mirax Group или нет, — рассуждает в беседе с Forbes владелец крупной девелоперской компании, которая присматривалась к одной из площадок. — Сергей Юрьевич в последние годы управления Mirax Group очень много всего запутал. Поэтому любому человеку трудно или даже невозможно разобраться, где наследие Mirax Group, а где проданные компании. Слишком много прошло времени. Плюс российская специфика. Когда компания по тем или иным причинам прекращает свою деятельность, через два года уже концы не соберешь. Тем более менеджмент Mirax Group разбежался и все тайны унес с собой».
В марте 2012 года, еще до отъезда Полонского в Камбоджу, компания «Поток» договорилась о реструктуризации публичного долга на $450 млн (в рублевом эквиваленте 14,5 млрд рублей). Полонский дал личное поручительство на 14 млрд рублей. Другими поручителями были дочерние компании — держатели активов (ОАО «Завод «ФилиКровля», ООО «РР-Инвест», ООО «Жилиндустрия», ООО «Новая Индустрия», ЗАО «Костянский, 13»). Как утверждает Полонский, им принадлежала недвижимость и права застройки на $500 млн. Погашение эмиссии планировалось на июнь 2019-го, но уже в 2013 году эмитент не выплатил купон, и дальше такие дефолты стали регулярными.
«Троценко отказался принять поручительство по этим обязательствам, а на мне висит поручительство в 14 млрд рублей», — говорит Полонский. «Публичный долг Полонского был оформлен на отдельную компанию «Стройка-Финанс», — отвечает Смирнов. — Он лично выступал поручителем по этим обязательствам как физическое лицо и распорядился полученными деньгами по своему усмотрению. Насколько мне известно, привлеченные инвестиции были потрачены на зарубежные проекты Полонского в Швейцарии, США, Турции, Великобритании и Черногории. Никогда не обсуждалось, что эти обязательства переходят к нам. Эта история была до нашего приобретения компании Neswick».
В июле 2015 года одна из компаний Сбербанка, который выступал агентом при размещении облигаций, выиграла суд по взысканию с компаний-поручителей задолженности в размере 19,9 млрд рублей. Поручители подавали иски с требованием признать договоры между ними и заемщиком недействительными, но суд в этом отказал, решение устояло в апелляционной и кассационной инстанциях.
Есть ли что взыскать с поручителей? Рассмотрим один пример. Основным активом ООО «Жилиндустрия» было право аренды 28 га земли в Мякининской пойме, недалеко от МКАД. «Мы заплатили за проект $210 млн», — говорит Полонский.
В июле 2012 года, уже после реструктуризации публичного долга, ООО «Жилиндустрия», которое принадлежало тогда двум кипрским офшорам, часто встречающимся в периметре Mirax Group, заключило с «Вэйл Пропертиз Лтд» (BVI) договор переуступки прав аренды участка на 2 млрд рублей (около $70 млн), в августе того же года «Вэйл» заключил такой же договор переуступки на ту же сумму с «Ньюлин Индастриз» (BVI). Кому принадлежат эти компании, неизвестно, однако застройщиком проекта «Мякинино парк» выступает сейчас ООО СК «Жилиндустрия», которое учредила в 2013-м «Ньюлин». В марте 2018-го собственником этого ООО стала структура группы ПИК. Прежнее ООО «Жилиндустрия» закончило 2015 год с убытком 4,7 млн рублей и с тех пор не подает отчетность о финансовых результатах.
По состоянию на конец 2019 года в «Мякинино парке» осталась 191 000 кв. м нераспроданных площадей. «Сережа Гордеев F 59 (основной акционер ГК ПИК. — Forbes), ты же меня знаешь 20 лет, а покупаешь краденое», — обратился к нему Полонский в видеоинтервью с миллиардером Игорем Рыбаковым F 96. В пресс-службе ПИК получили вопросы Forbes, но ответили кратко: «У компании «Мортон» был инвестиционный контракт с [Владимиром] Голубевым. Актив перешел к ПИК после покупки «Мортона» вместе с другими активами компании. Никаких претензий ни в устной, ни в письменной форме нам не предъявляли».
ЖК «Мякинино парк»
По словам Александра Ручьева, владельца «Мортона» до 2017 года, его компания не довела сделку до конца и ПИК покупала проект отдельно. Ответить на вопросы о том, с кем «Мортон» вел переговоры и какова сумма предполагаемой сделки, Ручьев отказался, сославшись на конфиденциальность информации. Представитель бизнесмена Владимира Голубева не ответила на вопросы Forbes.
Какими могли быть условия инвестиционного контракта, насколько близка к реальности сумма $210 млн? «Допустим, там можно построить 200 000 кв. м продаваемых площадей, — рассуждает Ручьев. — Участки с такими параметрами экспонируются на рынке сейчас при новом курсе 70 рублей за доллар за $40–50 млн. Сергей Юрьевич приобретал участок гораздо раньше, когда доллар был 30 и был хайп. Поэтому цена могла быть такой, но я считаю сумму $210 млн завышенной».
Полонский продолжает хайповать. Он собирается строить в России и за границей «Оазисы». Один из них по плану займет 320 га в Крылатском. Предприниматель хочет построить здесь недвижимость на сотни тысяч метров и соединить район с «Москва-Сити» монорельсом, чтобы у резидентов «Сити» было место для прогулок. Но денег у Полонского нет. Общий объем инвестиций в проект он оценивает в $10 млрд и собирается искать инвесторов и запускать краудфандинг на блокчейне.
Мария Абакумова
