Накануне визита Путина в Сочи Билалов позвонил Козаку и попросил разрешения приехать и сопровождать президента на трамплине, но тот сказал, что приезжать смысла нет, так как за объект отвечает Греф
В Красной Поляне в районе горы Аибга строительство не останавливается ни на минуту. Когда подъезжаешь на машине по дороге из Сочи, кажется, что справа растет целый город — так долго тянутся краны и стены строящихся домов. На стройке нет живого места — рабочие, техника. Передвигаться лучше в резиновых сапогах. Здесь идет строительство двух самых проблемных олимпийских объектов — трамплина и горной медиадеревни.
Увидеть это все можно и из Москвы, из кабинета вице-президента Сбербанка и председателя совета директоров ОАО «Красная Поляна» Станислава Кузнецова. «Давайте я вам покажу, что сейчас там происходит», — говорит Кузнецов и подходит к одному из компьютеров. Вот уже полтора года у Сбербанка все под контролем. Но так было не всегда.
Как Билалов попал в Сочи
В жизни каждого человека есть черные дни. Для Ахмеда Билалова черным стало 6 февраля 2013 г., когда президент Владимир Путин инспектировал олимпийские объекты. Узнав, что срок сдачи трамплина в Красной Поляне перенесли с июня 2011 г. на июль 2013 г., а бюджет стройки вырос с 1,2 млрд до 8 млрд руб., президент сыронизировал:«Молодцы! Хорошо работаете». Билалова сняли с должности председателя совета директоров госкомпании «Курорты Северного Кавказа» (КСК) и с поста вице-президента Олимпийского комитета России. Генпрокуратура и МВД начали проверку КСК, завели уголовные дела (см. врез). Предприниматель уехал на лечение в Баден-Баден и возвращаться не спешит.
А начиналось все хорошо. В 2005 г., когда Сочи подал заявку на проведение Олимпиады, Билалов входил в думскую фракцию «Единой России», у него были хорошие отношения с губернатором Краснодарского края Александром Ткачевым, с которым они познакомились еще в конце 1990-х. Билалов стал одним из спонсоров олимпийской заявочной кампании. Совещания по подготовке сочинской заявки шли в арендованном им московском особняке в Хлебном переулке. В июле 2007 г. на сессии Международного олимпийского комитета (МОК) в Гватемале эта заявка была удовлетворена.
Губернатор Краснодарского края Александр Ткачев Фото: ИТАР-ТАСС
А еще в начале 2006 г. Билалов купил за $15 млн у владельца «Нортгаза» Фархада Ахмедова горнолыжный комплекс «Горная карусель» в Красной Поляне — проект предполагал строительство трассы, подъемников и — залог окупаемости — 250 000 кв. м недвижимости на продажу. Статус депутата не позволяет формально владеть бизнесом, так что юридически контроль в капитале ОАО «Красная Поляна», которое реализует проект, получили структуры младшего брата Билалова Магомеда. На конец 2008 г. им принадлежало 84,85% акций. Остальное было у Краснодарского края и администрации Сочи.
Откуда взялся трамплин
Когда Билалов покупал «Горную карусель», ни о каком трамплине речи не было. За полтора месяца до Гватемалы Билалова пригласил к себе замминистра экономического развития и торговли Станислав Кузнецов. Он рассказал, что прежний инвестор — строительный холдинг «Бамо» — от своих обязательств отказался, и предложил предпринимателю профинансировать строительство трамплина и горной медиадеревни на территории «Горной карусели». Общий метраж недвижимости вырастал до 500 000-600 000 кв. м, плюс сколько-то еще можно было построить вокруг трамплина. Продать столько недвижимости сразу невозможно, однако планы не казались невыполнимыми — курорт планируется развивать, а Олимпиада станет хорошей рекламой для Сочи. Государство обещало построить инфраструктуру — дороги, коммунальные и энергетические сети, а близость объектов друг к другу позволяла сэкономить на доставке строительной техники и стройматериалов. Билалов согласился.
Кузнецов уточняет, что предложение построить трамплин делалось всем инвесторам, которые на тот момент участвовали в правительственной программе развития Сочи, — «Газпрому», «Интерросу», «Базэлу» и др., но заинтересовал проект только Билалова. И в августе 2007 г. «Красная Поляна» направила в Минэкономразвития письмо, где попросила назначить ее ответственной за строительство трамплина. В декабре тогдашний премьер Виктор Зубков утвердил правительственную программу подготовки Сочи к Олимпиаде. В документе было указано, что «Красная Поляна» является инвестором комплекса трамплинов на 15 000 мест и комплекса «Горная карусель», частью которого должны стать горная медиадеревня и гостиницы на 2658 номеров. Трамплин планировалось построить до 30 июня 2011 г., а медиадеревню — к 2012 г.
Как в проект попал Сбербанк
Весной 2009 г. в «Красной Поляне» появился богатый инвестор. Допэмиссию компании за 2,7 млрд руб. выкупила 100%-ная «дочка» Сбербанка — «Сбербанк капитал»; она получила 25,01%. Так судьба опять свела Билалова и Кузнецова, который в январе 2009 г. стал вице-президентом Сбербанка.
Зачем Сбербанку «Красная Поляна»? На тот момент проект казался очень привлекательным — это подтверждалось всеми документами и отчетами экспертов, вспоминает Кузнецов. Общий бюджет равнялся 41,1 млрд руб. Планировалось построить уже 800 000 кв. м жилой и коммерческой недвижимости. Ее себестоимость должна была составить $1600-1800 за 1 кв. м, а цена продажи — не меньше $5000. На такую разницу можно построить не один трамплин.
Кузнецов возглавил совет директоров «Красной Поляны», куда вместе с ним вошел и гендиректор «Сбербанк капитала» Ашот Хачатурянц. В устав компании внесли изменения, согласно которым все решения на совете должны приниматься голосами минимум восьми из девяти членов, т. е. с согласия представителей «Сбербанк капитала». Так что, строго говоря, у Путина были основания задать вопросы про трамплин не только отсутствовавшему Билалову, но и стоявшему неподалеку во время инспекции президенту Сбербанка Герману Грефу.
Герман Греф. Фото с сайта mger2020.ru/
Кузнецов, правда, с этим не согласен. Полной и реальной информации о проекте у членов совета не было, объясняет он: «Например, члены совета не знали, что геологические изыскания на месте строительства трамплина должным образом не проведены, а это в итоге значительно усложнило строительство и сделало его дороже». Магомед Билалов сокрытие какой-либо информации от совета директоров отрицает: «Все члены совета имели или могли запросить всю необходимую информацию и в обязательном порядке одобряли сделки свыше 150 млн руб.».
По словам Кузнецова, в 2010 г. сроки проектирования и строительства еще не нарушались, однако уже были видны проблемы — менеджмент «Красной Поляны», которая на тот момент была подконтрольна Билалову, не мог просчитать полную стоимость проекта из-за отсутствия проектной документации. «Проблемы же отставания от графиков строительства, неполноты проектной документации и отсутствия понимания об итоговом бюджете стали очевидны только летом 2011 г. Тогда Сбербанк в ускоренном порядке выделил два бридж-кредита на сумму в 3 млрд руб.», — говорит Кузнецов.
Как перепутались дороги
Когда Путин приехал с инспекцией в Красную Поляну, трамплин был готов. Но сопутствующей инфраструктуры не было. Например, нормальных трибун и судейской вышки. А главное — не было готовых дорог.
В 2008 г. в правительственной программе было зафиксировано обязательство государства построить дорогу от существующей трассы А148 до границы земельного участка, на котором расположен трамплин. Эту дорогу Краснодарский край построил за счет федерального бюджета в 2011 г. Однако Билалов надеялся, что государство свяжет дорогами оба объекта — трамплин и медиадеревню. Магомед Билалов рассказывает, что в 2008-2009 гг. существовал предварительно поддержанный вице-премьером Дмитрием Козаком проект строительства дороги, которая соединила бы нижнюю часть медиадеревни с верхней, верхнюю — с трамплином, а трамплин — с трассой А148 (см. рисунок).
Источник в окружении Козака возражает, что тот никогда этого не обещал, а давал поручение просчитать стоимость такого проекта и не поддержал его именно из-за больших затрат — вышло 24 млрд руб. В 2010 г. Козак все же согласился за счет государства построить дорогу от нижней медиадеревни к верхней, но за гораздо меньшие деньги — 4 млрд руб. Дороги же от трамплина до верхней деревни просто не будет. А с дорогой от границы участка, на котором расположен трамплин, до трибун и оттуда до стартовой площадки вышла страшная путаница.
Для нормальной работы трамплина эта дорога основная. По ней на объект должны ехать спортсмены и зрители. Из проектной документации и других документов, которые «Красная Поляна» отправляла на согласование в «Олимпстрой» в 2009-2010 гг., следует, что компания обещала построить эту дорогу — она планировалась IV категории. Это нормальная дорога, покрытая асфальтом, объясняет директор Института экономики транспорта и транспортной политики ВШЭ Михаил Блинкин. Планировались две полосы (одна в каждую сторону) по 3,5 м.
Однако в октябре 2010 г. инспекционная комиссия МОК указала, что дорога слишком узкая — не проедут автобусы с членами олимпийской семьи (члены МОК, спортсмены, журналисты и т. д.). Ехать до трибун по канатной дороге, которую «Олимпстрой» строит от ближайшей железнодорожной станции Эсто-Садок, в МОК не захотели.
В феврале 2011 г. Греф и Ткачев написали письмо в правительство о том, что «Красная Поляна» построить за свой счет улучшенную дорогу не сможет. В апреле Козак поручил построить дорогу «Олимпстрою», в декабре премьер Путин внес соответствующее изменение в программу олимпийского строительства. Но «Олимпстрой» строить дорогу так и не начал, на что сейчас указывают Билаловы. Сотрудник «Олимпстроя» объясняет, что проектировать и строить дорогу отдельно от трамплина нельзя, так как она является частью инженерной защиты всего объекта. Поэтому в мае 2012 г. Козак решил, что дорогу все-таки будет строить «Красная Поляна».
Как дорожал трамплин
Первоначально трамплин стоил 1,2 млрд руб. Сделать проект с таким бюджетом совет директоров «Красной Поляны» поручил немецкой Kohlbecker Architects & Engineers. Однако разработанный проект Главгосэкспертизе не понравился из-за отсутствия инженерной защиты. По заключению Росгидромета от февраля 2010 г. на месте строительства высоки риски лавин, оползней, селей и обводнения территории.
В апреле 2010 г., когда Главгосэкспертиза впервые утвердила проект, трамплин стоил уже 1,9 млрд руб., а срок его сдачи перенесли на конец 2011 г. В августе 2011 г. трамплин подорожал до 2,7 млрд руб., в ноябре 2011 г. — до 3,9 млрд руб., а в апреле 2012 г. — до 4,5 млрд руб. Все бюджеты учитывали строительство технологической дороги только от трибун до стартовой вышки, расходы на дорогу от границы земельного участка до трибун не закладывались, объясняет Кузнецов.
В 2009 г. трамплин оценивался в 1,2 млрд руб., в 2012 г. — в 8,9 млрд руб. Фото: М. Мокрушин/РИА Новости
Трамплин дорожал по трем причинам, считает Кузнецов: плохо проведенные инженерные изыскания, ошибки в проектной документации, дополнительные требования к объекту со стороны МОК и оргкомитета «Сочи-2014». Выше, чем планировалось, оказались расходы на подготовительную стадию и стройматериалы (по цементу затраты оказались выше первоначальных в два раза), появились расходы на строительство электрических сетей, ливневой канализации, парковки и бассейнов с водой для оснежения; вместо временных трибун решили строить постоянные, перечисляет Кузнецов. Магомед Билалов называет две причины — дополнительные требования со стороны МОК и не построенная «Олимпстроем» дорога к трибунам. «Инженерные изыскания были проведены должным образом, что трижды подтверждала Главгосэкспертиза», — настаивает он.
Решение Козака о том, что спорную дорогу строит «Красная Поляна», разом увеличило бюджет проекта вдвое — с 4,5 млрд до 8,9 млрд руб. В Сбербанке надеются, что итоговые затраты не превысят 8 млрд руб. Есть возможность сэкономить, объясняет Кузнецов.
Как угасала надежда на деревню
Расходы росли, а надежда отбить их за счет недвижимости угасала. Из-за сложной геологии и проблем с дорогами Билалов еще в 2009 г. отказался от планов строительства недвижимости вокруг трамплина. Апартаменты в медиадеревне, которую после Олимпиады решили назвать Горки Город, продавались вяло, рассказывает федеральный чиновник. За 2009-2012 гг. удалось найти всего 100 потенциальных покупателей, из которых 20 уже отказались, уточняет источник в «Красной Поляне». Магомед Билалов говорит, что покупателей было 120, а отставание от плана — всего 20%.
Изначально было понятно, что продать такой объем недвижимости в Красной Поляне невозможно, говорит другой знакомый Билалова: «По оценкам экспертов, всего в Красной Поляне можно было продать до 1 млн кв. м, но рядом строят “Интеррос”, “Газпром” и более мелкие инвесторы. Получалось, в среднем каждому крупному инвестору нужно строить не больше 300 000-350 000 кв. м».
Себестоимость квадратного метра сейчас выросла до $2800, что сделало проект неокупаемым, говорит Магомед Билалов. Кузнецов объясняет увеличение бюджета тем, что расходы изначально были занижены: «Построить в горах пятизвездочный отель по $1600 за 1 кв. м невозможно». По условиям дополнительного кредитного соглашения с ВЭБом «Красная Поляна» не может продавать недвижимость до Олимпиады. Цены, по которым продажи начнутся после соревнований, в Сбербанке не раскрывают. Однако даже по $2800 за метр продать апартаменты будет не так легко. Прошлым летом представитель «Базэла», который строит Олимпийскую деревню в Имеретинской низменности (и к морю, и к аэропорту ближе), говорил, что продаваться она будет по 50 000-70 000 руб. за 1 кв. м.
Опрошенные «Ведомостями» эксперты считают, что дело даже не в цене. Продать жилье в Красной Поляне практически невозможно, так как это курорт и желающих купить там постоянное жилье крайне мало, единодушны гендиректор Penny Lane Realty Георгий Дзагуров и заместитель гендиректора «Винсент-недвижимости» Борис Лебедев.
Когда стало очевидно, что проект неокупаем, Билалов потерял к нему интерес, считают два федеральных чиновника.
Как Сбербанк спасал проект
Кузнецов показывает фотографию, где он в августе 2011 г. стоит на месте будущего трамплина. Меньше чем через полгода трамплин должен быть полностью готов, однако на фото видна лишь просека и разрытая земля. Срыв сроков привел к конфликту между Козаком и Билаловым. Козак был в ярости от того, что компания срывает проект, Билалов напоминал в ответ, что власти не сдержали обещание построить инфраструктуру.
Тогда и стали понятны реальные масштабы проблем, отмечает Кузнецов. В феврале 2012 г. президент Дмитрий Медведев собрал закрытое совещание по трамплинам и медиадеревне. Греф сказал, что Сбербанк готов продать свой пакет любой госструктуре, согласной спасти проект. Но Медведев решил, что спасателем должен стать сам Сбербанк. Оргвыводов не последовало — Билалов остается руководить «Курортами Северного Кавказа».
В июне госбанк выкупил допэмиссию «Красной Поляны» на 7,5 млрд руб., доведя свою долю до контрольной. Еще на 1,5 млрд руб. акции выкупили структуры Билалова, оставив за собой 42%. Сбербанк поменял менеджмент «Красной Поляны» и расторг контракты с техническим заказчиком и консультантом проекта, билаловской компанией «НББ-девелопмент», ее функции взял на себя менеджмент самой «Красной Поляны». И, не изменяя генподрядчика — компанию «Транскомстрой» (где структурам Магомеда Билалова по-прежнему принадлежит 49%), заменил основного субподрядчика, пригласив турецкую Sembol.
Площадь недвижимости сократили до 621 000 кв. м (в том числе жилье — 475 000 кв. м). При этом бюджет всего проекта (медиадеревня плюс трамплин) теперь составляет 70 млрд руб. Кредитную линию в ВЭБе увеличили с 14 млрд до 52 млрд руб. «Нам говорили, что мы некачественно управляли проектом. Но при Сбербанке бюджет вырос почти в два раза — и проект стал неокупаемым», — отмечает человек из «НББ-девелопмента». Кузнецов объясняет рост расходов тем, что они изначально были занижены.
Как не повезло Билалову
К тому моменту, когда Билалов попал под горячую руку Путину, «Красной Поляной» уже год управлял Сбербанк. Но, отстранившись от неблагополучного проекта, он не сумел в нужное время оказаться в нужном месте.
Накануне визита Путина в Сочи Билалов, рассказывает его знакомый, позвонил Козаку, попросил разрешения приехать и сопровождать президента на трамплине. Однако Козак сказал, что приезжать смысла нет, так как за объект отвечает Греф. Представитель Козака это не комментирует. Уже после разноса Билалов полетел в Сочи. На следующий день у Путина было совещание по итогам инспекции олимпийских объектов, и Билалов хотел на него попасть, чтобы изложить свою версию событий. Однако на совещание его не пустили.
Против Билалова выступили все сразу — Козак, Греф и даже Ткачев, рассказывает сотрудник администрации президента. Но не в какой-то конкретный момент — просто в течение 2011-2012 гг. они давали понять президенту, что в бедах проекта виноват именно Билалов. Сказался тот факт, что Билалов не имел доступа к Путину, сожалеет знакомый Билалова: «Он человек команды Медведева. Тогда как Козак, Греф и в меньшей степени Ткачев доступ к президенту имели».
Покинув Россию, Билалов продал 42% акций «Красной Поляны» структурам Михаила Гуцериева за $20 млн. В мае «Красная Поляна» объявила о допэмиссии. Будет ли в ней участвовать Гуцериев, узнать не удалось. Но структуры Сбербанка уже получили разрешение антимонопольной службы на то, чтобы довести свою долю до 94,71%. Заработать на проекте Сбербанк, скорее всего, не сможет, признает Кузнецов: «Но окупить расходы Сбербанк по-прежнему надеется».
Максим Товкайло
