Столичные аналитики считают, что к концу года цена на жилье в Москве вырастет в среднем до 2000-2200 долларов за квадратный метр. Провокация? Безусловно. Причем, виновник, вроде бы, очевиден — это застройщики, которые дерут втридорога, оправдываясь дороговизной стройматериалов и проектных работ. Однако на рынке есть еще одна группа участников, которая хоть и находится в тени, но на самом деле играет ведущую роль. Это риэлтеры.
На одной конференции, прошедшей незадолго до майских праздников, представитель Департамента инвестиционных программ строительства города Москвы публично заявил: «МИАН скупает новостройки». Удивляться нечему — агентство существует много лет, ведет активную рекламную кампанию, обслуживает население и юридических лиц, имеет новый шикарный офис на Красной Пресне и многочисленные отделения. Оборот, надо полагать, у компании не маленький. Она вкладывает средства в строительство новых объектов, а затем продаетквартиры в розницу по своим ценам с учетом комиссионных, накладных расходов и прочего. При этом фантазия продавца не ограничивается. Цифра роли не играет. Главное — результат.
Как показывает практика, москвичи не очень-то стремяться в новостройки. Хлопот много, да и достраивание квартиры «по своему желанию» скорее подвиг, чем удовольствие. Сами риэлтеры признаются, что затраты на доведение жилища до пристойного состояния оцениваются как минимум в 1000 долларов на квадратный метр без учета цены приобретения. Найти грамотных и трудолюбивых рабочих не просто трудно, а зачастую невозможно. Прошедшие через горнило домостроя люди признаются: «Заставить работать можно только под дулом пистолета, и все равно схалтурят». А когда ремонт уже закончен, то у соседей он либо начинается, либо продолжается. Так что въезжать в новый дом можно через год-полтора после его официального заселения.
Чтобы избежать всех этих забот и невротрепки, горожане ищут подходящее жилье на вторичном рынке. Сделки здесь в основом альтернативные. То есть человек продает одну или две квартиры и одновременно покупает новую большей или меньшей площади в зависимости от собственных планов. Для такой операции риэлтер просто необходим. Во-первых, не всегда найдется свободное время для подбора нужного варианта. Во-вторых, всегда требуется консультация специалиста, знакомого с тонкостями юридического оформления договора купли-продажи. За это люди согласны платить. В этом и заключается столь престижная работа продавца недвижимости, открывающая широкий простор для воровства и обмана.
Ложь начинает как только клиент попадает в агентство. В МИАН милые девушки с жесткими интонациями в голосе сначала демонстрируют так называемую «базу данных». Но только очень непосвященный посетитель не заметит, что, по сути, это просто перепечатка еженедельника «Из рук в руки» и аналогичных изданий. В ней нельзя понять, какой серии и какого года постройки дом, где он находится ( может, рядом с трассой или цементным заводом). Метраж дан приблизительно. Планировки квартиры нет. Но риэлтера это не смущает. «Смотрите, а если не понравится другую подбирем», — вот и все рекомендации.
До того момента, как клиент приступает непосредственно к подбору, он должен заключить договор. В нем указывается перечень услуг агентства и обязанности клиента, которые фактически сводятся к одному: он должен заплатить в любом случае. Надо сказать, что каждое риэлтерское агентство имеет собственный договор на оказание услуг. Его качество зависит от способностей и опыта карманного юриста, который в случае судебного разбирательства отстаивает честь и достоинство своего работодателя. Поэтому внести в документ исправление или дополнение практически невозможно, хотя Гражданский кодекс это и предусматривает.
Возьмем, к примеру, альтернативный договор МИАН — он заслуживает особого внимания. Предмет контракта — найти покупателя на продаваему квартиру, «заключить с покупателем от имени Продавца договор аванса» на основании доверенности и «содействовать Продавцу в поисках квартиры… для последующей ее покупки Продавцом». За это продавец обязуется не заключать аналогичные договоры с третьими лицами и «имеет право требовать от Агентства надлежащего исполнения обязательств по настоящеему договору». Также он «имеет право отказаться от исполнения обязательств по настоящему договору при условии оплаты Агентству вознаграждения за оказанные услуги, компенсации Агентству фактически понесенных расходов по исполнению настоящего договора и неустойки в размере …»
Размер вознаграждения/неустойки варьируется от 5-6% от суммы сделки до 3-5 тысяч долларов. В МИАН он выражается в абсолютных величинах и, по понятным причинам, включается клиентом в стоимость продаваемого жилья. В результате если цена однокомнатной квартиры в «базе данных» равняется 40 тыс. долларов, то при заключении нового договора она поднимается на 3-5 тысяч. Вот и весь секрет демонического роста рынка недвижимости.
Что касается контрактных обязательств, то их исполнение риэлтеры МИАН понимают своеобразно. Конечно, клиентскую квартиру они продадут, а вот искать новую не будут. Вознаграждение-то все равно гарантировано. Оно обеспечено договором аванса, согласно которому внесенные покупателем деньги остаются в Агентстве до конца исполнения контрактных условий. Понятно, что за месяц, как принято в МИАН, найти в Москве подходящую жилплощадь очень трудно. При постоянном росте цен практически невозможно.
Прождав вместо оговоренного срока полгода, клиент понимает, что одурачен. Девушки в конторе не так приветливы. Предложения на просмотр следуют после бесчисленных напоминаний и звонков. Представитель МИАН отказывается от встреч для обсуждения проблемы. Намерение получить деньги за невыполненную работу оборачивается судебным разбирательством.
Так на чем же прокалывается клиент МИАН? По его мнению адвокатов, подводный камень кроется в доверенности на договор аванса. «Клиента усыпляет множественность подписываемых бумаг, а при удачно выбранном времени и месте он может подписать себе смертный приговор, поскольку абсолютно не знаком с нюансами юридического оформления сделки», — сказал юрист.
Кроме того, тот факт, что альтернативный договор закрывается оформлением в собственность нового имущества, дает возможность агентству максимально оттягивать время по его поиску и в конце концов просто забыть об этом. «У клиента остается два варианта: либо плюнуть на договор, либо пойти в суд. Но гарантий, что он выиграет дело у него нет. В наших судах действует не закон, а телефонное право, ведь все хотят хорошо жить», — уточнил адвокат.
Татьяна Чаплыгина
Оригинал материала
«Русский Курьер»
